ДДУ. Споры с застройщиком.
Опубликовано: 19.05.2023
ДДУ – договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома/индивидуального жилищного строительства в границах малоэтажного жилого комплекса. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Когда обстоятельства договора указывают, что он является ДДУ, а из названия этого не следует – это не мешает применять к нему статьи, соответствующие для ДДУ.
Мораторий на неустойку (далее - Мораторий) – комплекс мероприятий, введённых постановлением правительства №479 от 26.03.2022, направленных на снятие ответственности сторон по ДДУ. В частности, данным постановлением снимается ответственность с дольщика за нарушение срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 214-ФЗ). С застройщика снимается ответственность за несвоевременную передачу квартиры (2 ст. 6 214-ФЗ) и денег по ДДУ (ч. 2 и ч. 6 статьи 9 214-ФЗ), а также убытки, причинённые нарушением ответственности по обязательствам по договору (ст. 10 214-ФЗ) и обязанность выплачивать неустойки (штрафы, пени) предусмотренные договором (ч. 9 ст. 4 214-ФЗ). Так же по обязательствам, возникшим в отношении применения неустойки, процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику, возникших до 30 июня, последнему предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. Кроме того, для иных обязательств, например возникающих после 30 июня 2023 устанавливается потолок ключевой ставки в размере 9,5%.
I. Проблемы с ДДУ в порядке убывания частоты проявления
1. Несвоевременная сдача объекта недвижимости.
2. Несоответствие площади сданного объекта площадям, указанным в договоре.
3. Ненадлежащее качество помещений. Царапины, сколы, не функционирующие системы (например вентиляция), пропускающие влагу вешние стены и крыша, не надлежащим образом установленные оконные рамы.
4. Недострой. Когда застройщик банкротится до сдачи помещений.
5. Отсутствие необходимых для строительства разрешений и документации.
6. Отказ застройщика вернуть деньги после расторжения договора.
II. Обязательные характеристики помещения по ДДУ
Законодателем определены особые существенные условия ДДУ (ст. 4 214-ФЗ). Отсутствие таких условий в договоре, если исполнение по договору не принято, даёт основания для признания его не заключённым.
В договоре долевого участия обязательно должны быть указаны следующие характеристики помещения:
1) наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
2) адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, количество этажей, общая площадь;
3) материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
4) назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
5) количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
6) наличие и площадь нежилых помещений; договор может допускать изменение площади, но не более, чем на 5% от общего размера.
7) графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже;
8) условный номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
III. Существенные и несущественные недостатки новостроек
Существенные недостатки раскрыты законодателем расплывчато, как недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания Пленум от 28 июня 2012 г. N 17 частично разъясняет, что непригодной для проживания квартиру делают:
1) неустранимые недостатки;
2) недостатки, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат;
3) недостатки, проявляющиеся вновь после устранения.
Несущественные недостатки дают право дольщику потребовать от застройщика
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае выявления экспертом существенных недостатков или не устранения в разумный срок несущественных недостатков дольщик вправе требовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/300 от ставки рефинансирования (ч.2 ст. 9 214-ФЗ). В период действия Моратория до 30 июня 2023 г. начисление не происходит.
IV. Действия при приёме квартиры (ст. 8 214-ФЗ)
1. Получив уведомление от застройщика о его готовности передать квартиру следует записаться на приём объекта недвижимости и в течение 2 месяцев принять его или заявить застройщику о существенных недостатках. Иначе застройщик подпишет акт в одностороннем порядке.
2. Приём квартиры собственник может осуществлять как самостоятельно, так и вместе с приглашённым для этого специалистом, оценивающим несущественные недостатки квартиры.
3. В случае обнаружения существенных недостатков акт о приёме квартиры не подписывается. Дольщик вручает застройщику уведомление об обнаружении существенных недостатков с отказом от подписания акта. Застройщиком по согласованию с дольщиком для оценки недостатков привлекается лицо, обладающее специальными познаниями и необходимой квалификацией (эксперт). Случай, когда дольщика не устраивает эксперт, выбранный Застройщиком, законодателем не раскрыт.
V. Обстоятельства, требующие проверки при самостоятельном приёме квартиры
1. Сравнение площади в ДДУ, в кадастровом паспорте и фактической площади.
2. Сравнение работ, указанных в ДДУ с фактически исполненными.
3. Оценка допустимых отклонений отделочных работ.
4. Наличие пустот в стенах и полу, определяемое простукиванием.
5. Наличие воды в стояках, теплоизоляции труб, противопожарной муфты, кранов на выводах полотенцесушителей.
6. Наличие надлежащим образом работающей канализации на кухне в ванной и туалете.
7. Наличие в электросети электричества, заземления, обрыва фазы нуля, подключений. Диаметр сечения кабеля.
8. Наличие действующей вентиляции. Проверить тягу можно пламенем.
9. Горизонтальное расположение подоконников внутри помещения и наклонное – снаружи.
10. Отсутствие перекосов дверей. Определяется открытием двери (ровно установленная дверь замирает в любом из положений).
VI. Способы фиксации недостатков
1. Несвоевременность фиксируется путём сверки условий договора с датой подачи искового заявления при корректировке на Мораторий.
2. Несоответствие площади определяется путём сравнения данных из договора и кадастрового паспорта. Второй документ составляет кадастровый инженер при вводе дома в эксплуатацию, которая проводится до передачи объекта дольщику.
3. Ненадлежащее качество помещений определяется при участии специалиста или самостоятельно. Если недостатки незначительные – они вписываются в акт приёма-передачи, если значительные – акт не подписывается и о них сообщается Застройщику.
VII. Досудебный порядок
Досудебный порядок по ДДУ в настоящее время обязателен.
Гарантийный срок по объектам ДДУ составляет не менее 5 лет, кроме технологического и инженерного оборудования по ним срок – 3 года.
В гарантийный срок участник ДДУ может предъявить досудебное требование или иск об устранении недостатков. Срок устранения недостатков - 60 дней со дня подписания передаточного акта для несущественных недостатков и 60 дней со дня составления акта осмотра для существенных недостатков. В период действия Моратория - фактически до 30 июня 2023 г.
Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. В период действия Моратория - фактически до 30 июня 2023 г.
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1% от цены товара. Если недостаток не является для признания жилого помещения непригодным для проживания – 1% начисляется не на цену объекта по ДДУ, а от стоимости расходов необходимых на устранение такого недостатка. В период действия Моратория до 30 июня 2023 г. начисление не происходит.
VIII. Подсудность, подведомственность и госпошлина.
Подсудность – следует обращаться в мировой суд, если взыскиваемая денежная сумма не превышает 100 тысяч рублей и в районный, если превышает.
Стоит помнить, что споры по ДДУ находятся в рамках закона о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 214-ФЗ)
Таким образом иски по ДДУ могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (п. 7 ст. 29 ГПК РФ).
По требованиям в рамках спора по ДДУ Госпошлина до миллиона не оплачивается.
Применяемое законодательство
1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в особенности 7 и 8 ст.
2. Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", действующее до 30 июня 2023 г. включительно.
3. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", действует с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г. включительно.
К списку статей